Инвестиции, покупка/продажа/аренда недвижимости, как выгодно вложить деньги?

Добрый день! Помогите, пожалуйста, принять правильное решение по вложению денег с инвесторской точки зрения! Сейчас у меня ипотека на строящуюся двушку в Москве, 47 тыс/кв.м на 19 лет, есть недвижимость в собственности в другом регионе, планирую продать ее за 4 млн и вижу несколько вариантов развития:
1. Погасить ипотеку суммой от продажи квартиры в собственности, жить на съемной за 20 тыс/мес. и копить на инвесторский ремонт для новостройки под сдачу в аренду (квартира в 4 км от Мкад, п. Коммунарка, будущее м. Столбово в 3 км.).
2. Вложить эти деньги в новую недвижимость, например построить 3 студии у моря на Юге, после вывода в эксплуатацию 2 студии продать дороже - 13% налог, 1 студию оставить для аренды, но в нее тоже нужно вливать деньги в ремонт, даже недорогой, что лучше продать 3 студии или оставить одну я пока не понимаю, при таком раскладе деньги из карманы будут утекать с большей скоростью на аренду своего жилья 20 тыс/м, ипотека 47 тыс/м, ремонт в Московской квартире и ремонт в предполагаемой студии на Юге под аренду, отмечу что денег с трудом хватает на жизнь после оплаты всех счетов.
3. Дождаться окончания стройки квартиры в Мск и после приемки ключей выставить на продажу, это будет 1й квартал 2019г. В этом случае я потеряю около 1, 25 млн рублей на переплате % по ипотеке за 2,5 лет (брала ипотеку 04.2017г), так же я потеряю 13% от прибыли заплатив налог. Если учесть, что цены продолжают снижаться и по прогнозам до 2020 года цены будут продолжать падать в Мск и МО, то при продаже я едва ли смогу отбить переплату по кредиту, зато возможные 6,5 млн (предполагаемая мной сумма с продажи, как в реальности я не знаю, поэтому нуждаюсь в экспертном мнении) можно вложить в 4 строящиеся студии на Юге и 1 студию в Мск, т.к. в Мск все под аренду и частичную перепродажу с целью увеличения прибыли.
В общем, как вы уже поняли, у меня настоящий винегрет в голове, анализирую как могу сама рынок недвижимости, читаю множество прогнозов и статей на эту тему, но отсутствие опыта не дает точной картинки. Так же как и не понимаю имеет ли смысл делать в Московской двушке, после того как достоится, инвесторский ремонт с разделением на 2 студии ( квартира 60 кв.м.), будет ли это покрывать расход по ипотеке в 47 тыс/м при сдаче в аренду на долгий срок?
Очень жду ваших мнений! Заранее спасибо!
P.S. Моя цель, избавиться от ипотеки и обрасти активами при тех исходных данных, что яописала выше.