Покупка квартиры, но собственник оформляет приватизацию квартиры

Добрый день. Нашел квартиру за 1 м.р. Позвонил по телефону ответил мужчина, он не собственник квартиры. Бабушка по словам этого мужчины вступает в собственность квартиры на основании приватизации, этот мужчина не родственник и никакого отношения к квартире не имеет. Бабушка живет в очень плохих условиях в квартире тараканы, много вещей и мусора под потолок, ужасный запах. Как объяснил этот мужчина, бабушка хочет жить на земле и купить хочет себе дом. Но ее родственники не в городе, а он сын ее подруги. Родственники его попросили помочь продать данную квартиру. Я ему сказал, что как будут готовы документы и они будут у вас на руках я готов купить квартиру. Сейчас как он объясняет документы в МФЦ, звонит мне и просит заключить договор прямо в МФЦ хочет задаток в виде 30.000 руб. Для задатка при покупке дома. Как в данной ситуации проверить, все ли чисто с данной квартирой, и не попадусь ли я на мошенника. Который обмен меня и эту бабушку. Я ознакомился с правилами приватизации и выяснил, что после приватизации должно пройти 3 года, если нет, то продать квартиру можно но на собственника облагается налог в виде 13%. Прошу помочь разобраться в данной ситуации и как действовать в дальнейшем. К кому может обратиться, кадастровый номер я не знаю, документов никаких не видел, т.к. их нет они в МФЦ. Бабушка живет в квартире, я ее видел. Я переживаю на сколько она в адеквате и понимает, что происходит и что она делает. Нет ли у нее справки или не стоит ли она в Психологическом диспансере. Все эти моменты меня смущают.