Суд встал на сторону собственницы в вопросе об изъятии усадьбы Приклонских-Рукавишниковых в селе Подвязье. Коллегия по гражданским делам не нашла оснований для расторжения договора купли-продажи имения и возврата нежилых зданий и сооружений. Апелляционное определение Нижегородского областного суда находится в распоряжении редакции GIPERNN.RU.
В апреле 2021 года усадьбу передали в собственность Жанны Потравко, которая взяла на себя обязательства сохранять и восстанавливать памятник архитектуры. В состав комплекса входят 27 построек, в том числе барский дом, конюшня, водонапорная башня и другие. В тот момент они находились в разрушающемся состоянии.
Спустя два года «Агентство по ипотечному кредитованию, поддержке и развитию жилищного строительства» (КП «ДОМ НН») направило в суд иск о расторжении договора купли-продажи. По мнению представителей организации, собственница не исполнила требования, предусмотренные охранным обязательством объекта культурного наследия. Так, Жанна Потравко должна была до 1 марта 2021 года, то есть еще до приобретения усадьбы, получить задание на проведение работ по сохранению ОКН. До 25 декабря 2022-го требовалось разработать соответствующий проект. Также в процессе эксплуатации зданий собственница обязана проводить необходимые ремонтные работы, чтобы поддерживать надлежащее техническое состояние построек.
До настоящего времени указанные требования ответчиком не исполнены, что является нарушением существенных условий договора купли-продажи, — считают в КП «ДОМ НН».
Богородский городской суд отказал агентству в удовлетворении иска о возврате 14 нежилых зданий и сооружений. Тогда казенное предприятие обратилось с апелляционной жалобой. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского облсуда проверила законность решения суда первой инстанции и пришла к тем же выводам.
В определении говорится, что покупательница, как и требовалось, ознакомилась с состоянием объектов и сопутствующими документами до заключения договора. Затем Жанна Потравко получила задания на проведение работ от Управления государственной охраны ОКН Нижегородской области. Это значит, что ведомство фактически согласилось на то, что собственница не уложится в установленные сроки. Кроме того, внеплановая проверка показала, что состояние зданий не влечет угрозу их утраты.
Также в определении суда перечислены требования, которые являются существенными условиями договора купли-продажи. В частности, собственник ОКН обязан обеспечить финансирование и организацию работ по сохранению построек, не должен изменять их внешний облик и способствовать ухудшению их состояния.
Между тем стороной истца в обоснование своей позиции […] не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что действиями (бездействиями) Потравко Ж. А. был нарушен какой-либо из подпунктов договора, которые привели к ухудшению физического состояния памятника и создали угрозу полной утраты объекта культурного наследия, — говорится в документе.
При этом с ноября 2021 года по март 2022-го Жанна Потравко получила задания на проведение работ по сохранению ОКН. Затем хозяйка заключила договор с ООО «Арт Техно Сфера» на разработку проекта сохранения усадьбы. Эта же компания подготовила проектную документацию на реставрацию и приспособление для современного использования объекта «Усадьба Приклонских (Рукавишниковых). Сторожка. Ворота № 4 со стороны села».
Кроме того, на территории выкорчевали пни, расчистили здания от завалов, подлеска и строительного мусора и провели водопровод. Также проводится газификация усадьбы и разработан план тушения пожара. Остальные мероприятия — получение разрешения на проведение работ по сохранению объекта и установка информационной надписи — требуется выполнить до конца 2024 года, а значит о срыве сроков речи не идет.
Апелляционное определение вступило в законную силу 6 июня. Сама Жанна Потравко в разговоре с корреспондентом GIPERNN.RU сообщила, что в договоре о купли-продаже, который она заключала в 2021 году, не были указаны сроки, которые, по мнению агентства, владелица не соблюла.
Представьте себе, вы покупаете недвижимость, и в договоре не было особых условий, но спустя два года к вам приходят и говорят: «А вот есть некий документ, и в нем стоят сроки, которые давным-давно прошли, еще до того, как вы стали собственником», — рассказала женщина.
По ее словам, решение суда в ее пользу говорит о переломе в ситуации с восстановлением усадьбы. Однако собственница продолжает получать протоколы об административных нарушениях и обязана платить штрафы. В частности, в апреле женщину оштрафовали на 15 тысяч рублей за ненадлежащее технического состояния барского дома.
В документах истца говорилось, что у здания утрачены крыша и перекрытия второго этажа, отсутствуют окна и двери. По словам Жанны Потравко, эти сведения неактуальны: в таком состоянии барский дом находился в 2000-х годах. Когда владелице удалось это доказать, ее начали штрафовать уже за работы, выполненные без разрешения органа охраны, рассказала наша собеседница. По ее мнению, необходимость выплачивать штрафы тормозит восстановление самой усадьбы.
Отметим, что в суде также находится иск УГО ОКН об изъятии имущества у Жанны Потравко. По мнению регионального управления, собственница не выполняет возложенные на нее обязательства по сохранению памятника архитектуры. Также в ведомстве добавили, что в 2019–2020 годах регион направил заявку на строительство дороги до Подвязья на конкурс Федерального агентства по туризму. Для получения федерального софинансирования требовалось привлечение внебюджетных средств в объекты туристской инфраструктуры, то есть усадьбу. Администрация Богородского района утверждает, что собственница отказалась заключать такое соглашение, из-за чего заявка не прошла отбор. Сама Жанна Потравко это отрицает.
Мне никогда никто не предлагал подписывать вообще какое-либо соглашение. Как я могу быть против дороги? Это же вообще безумие! Как я могла не подписать соглашение, когда вкладываю в усадьбу не один десяток миллионов рублей? — говорит наша собеседница.
Напомним, проектирование дороги в село Подвязье может начаться в этом году. Несмотря на труднодоступность, сейчас усадьба Приклонских-Рукавишниковых остается популярным местом у туристов — там проводятся экскурсии, тематические праздники и фотосессии. Для скорейшего восстановления памятника архитектуры региональные власти ищут соинвестора.
