Новые правила оформления сделок с недвижимостью начали действовать с 1 марта 2025 года. С их помощью планируется вывести из серой зоны незарегистрированные дома и земельные участки, защитить владельцев от мошенничества и ускорить работу с документами.
Чем грозит отказ от регистрации права собственности? Можно ли продать дом, если границы участка официально не установлены? И правда ли, что землю могут изъять, если в течение трех лет она не используется по назначению? Об этом и многом другом шла речь на пресс-конференции Управления Росреестра по Нижегородской области.
Регистрацию домов и участков сделали обязательной
С 1 марта начал действовать принцип «построил — оформи», который подразумевает обязательную регистрацию вновь возведенных частных домов и хозяйственных построек — бань, сараев, гаражей. Отказ от их оформления может обернуться для собственника проблемами, рассказала замруководителя регионального Управления Росреестра Татьяна Горелова.
Например, если права на дом не зарегистрированы, нельзя подвести к нему газ, воду, электричество и другие коммуникации. В случае отсутствия записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на объект ИЖС не выдадут материнский капитал. Узаконить постройку придется и в случае ее продажи. Когда покупатель будет оформлять ипотеку, банк запросит выписку из ЕГРН: если ее не окажется — сделку не одобрят.
При оформлении прав на дом регистратор не проверяет отступы, которые должны составлять пять метров от красных линий и три метра от смежных участков. Их соблюдение находится в зоне ответственности самих владельцев, но в то же время — в их же интересах. Жители частного сектора нередко жалуются, что из-за близости соседних домов их участки заваливает снегом или заливает дождем. Пока такие разногласия разрешаются только в суде, рассказала Татьяна Горелова, поэтому к строительству нужно подходить со знанием всех требований.
По закону собственник может приобрести землю без торгов, но процедура является платной, предупредила Татьяна Горелова. Контролировать соблюдение этой нормы будут органы земельного надзора: они уполномочены применить к владельцу дома санкции и сообщить о нарушении в органы местного самоуправления.
Неоформленная земля не будет препятствием для продажи объекта недвижимого имущества. Но все-таки все должно быть упорядочено. Территория должна быть понятна для дальнейшего управления, если смотреть с точки зрения государства. Ну, и для собственника это тоже выгодно — не иметь проблем с эксплуатацией дома и земельных споров.
Собственников обязали освоить земельный участок за 3 года
Земельные участки в населенных пунктах должны осваиваться. Для этого закон устанавливает официальный срок — три года. Если собственник владел землей до нынешней весны, то отсчет начинается с 1 марта 2025 года, если позже, то с момента приобретения. Освоение представляет собой комплекс работ, который позволяет привести участок в порядок и использовать его по назначению в будущем. Например, выполнить осушение и построить дом.
Татьяна Горелова пояснила, что за три года собственники должны привести свою землю в порядок. Очистить от мусора, провести рекультивацию, убрать сорную растительность. Если этого не сделать, то органы земельного надзора выявят заброшенные участки и направят жалобу в местную администрацию. В свою очередь, органы МСУ могут обратиться в суд для принудительного изъятия имущества.
Новые правила помогут органам местного самоуправления бороться с неосвоенными землями и их правообладателями. Но это не означает, что администрация придет и сразу все отнимет. Все решается только в судебном порядке. Процедура растягивается на несколько лет, и у собственников будет достаточно времени, чтобы решить судьбу таких участков.
Регистрация стала возможной только при наличии межевого плана
С 1 марта запрещается регистрировать переход прав на земельный участок без официальных границ. Их устанавливает межевой план. Если такого документа у собственника нет, Росреестр отказывает ему в оформлении сделки. Также вводится запрет и на регистрацию дома. Новое требование уже показало себя на практике: его заложниками часто становятся родственники умершего владельца недвижимости, которые оформляют наследство.
По новой норме Росреестр не может зарегистрировать права на дом из-за того, что у участка нет официальных границ. Оформление такого наследства потребует больше времени и денег. Чтобы избавить родственников от лишних хлопот, лучше решить этот вопрос заранее. Также эксперты советуют своевременно подготовить технический план дома, устанавливающий его координаты.
Разработкой обоих документов занимаются кадастровые инженеры. Их перечень можно найти на сайте Росреестра. Специалисты оказывают услуги платно, цена будет зависеть от площади участка, размера и типа дома. Кадастровый инженер приезжает на место и делает замеры. Но главная трудность состоит в том, что нужно согласовать границы с владельцами смежных участков. Этого делать не потребуется, только если земля соседей уже отмежевана. В остальных случаях придется получать согласие, иначе могут возникнуть судебные споры.
Отсутствие межевого плана также станет препятствием для догазификации. При подведении голубого топлива важно, чтобы границы земли были установлены.
К нам поступают очень эмоциональные просьбы от заявителей, в том числе в рамках догазификации. Им нужно оформить жилой дом, но они не могут сделать этого без границ участка. А закон одинаков для всех. Поэтому будь это газификация или просто продажа объекта — нужно озадачится и подготовить межевой план. Лучше закоординировать и дом, чтобы избежать опять-таки проблем с эксплуатацией и внести все сведения о границах в ЕГРН.
Росреестр переходит на электронное взаимодействие с юрлицами
Еще одним законодательным изменением стал переход Росреестра на электронное взаимодействие с юридическими лицами. С 1 марта организации могут подавать документы в ведомство только в цифровом формате. При обращении «по старинке», через МФЦ, будет сделан возврат без рассмотрения. При этом госпошлина, уплаченная за услугу, не пропадет: с ней организация сможет обратиться еще раз, но только по новым правилам.
По статистике за 2024 год 53,1% обращений в Управление Росреестра по Нижегородской области подавалось в электронном виде. Полностью на цифровое взаимодействие перешли только органы власти. Доля электронных обращений застройщиков составила 90,4%, банков — 85,2%. Юридические лица подавали онлайн-обращения в 74,9% случаях, в остальных 25% — на бумаге. Представитель Росреестра отметила, что важно правильно сформировать цифровой документ.
Например, договор — это электронный файл, который закрепляется двумя и более цифровыми подписями. Когда его распечатывают на бумаге, подписывают и сканируют, он считается копией документа. Сейчас это самая частая ошибка. Поэтому нашим юридическим лицам нужно немного подучиться, у них другого выхода нет.
Из этого правила есть исключения. Речь идет о случаях, когда сделки проходят между юридическим и физическим лицом. Например, строительная компания продает человеку дом. В этой ситуации документы на регистрацию можно подать привычным способом — на бумажном носителе через МФЦ, потому что физическим лицам это разрешено.
Застройщики обязаны подавать документы в Росреестр от имени дольщиков
Следующее новшество касается оформления прав дольщиков на недвижимость после сдачи многоквартирного дома. С 1 марта 2025 года подавать документы на регистрацию в Росреестр обязан застройщик. При этом участники долевого строительства по-прежнему имеют право самостоятельно регистрировать свое имущество.
В связи с нововведением многих интересует вопрос, кто должен платить госпошлину за регистрацию. Татьяна Горелова пояснила, что расходы ложатся на того, чьи права оформляют, то есть на участника долевого строительства. Однако закон разрешает вносить оплату и третьим лицам. Другими словами, это может сделать застройщик, а покупатель потом возместит расходы.
Застройщику заранее нужно обсудить этот вопрос с дольщиками. Хорошо, если участник долевого строительства — физическое лицо: для него госпошлина составляет 4 тысячи рублей. А если дольщик — юридическое лицо, там уже другая финансовая нагрузка.
Новые требования способствуют наведению порядка в сфере недвижимости, считают представители Росреестра. Постройки и земельные участки нужно «выводить из тени»: у них должны быть законные владельцы, которые будут содержать имущество в порядке и отвечать за его состояние. А еще закон четко определяет обязательства каждой стороны — как застройщиков, так и собственников недвижимости. Это позволит избавить от непониманий при оформлении прав. Ну, а переход на электронный формат взаимодействия с юридическими лицами означает, что теперь работа с документами станет быстрее и прозрачнее.
