В Нижнем Новгороде начались общественные обсуждения пилотных проектов комплексного развития территорий (КРТ). В числе первых за или против расселения предложили проголосовать нижегородцам, проживающим в границах улиц Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской. Большую часть этой площадки, расположенной в самом центре города, занимает квартал «Красный просвещенец» — 16 малоэтажных домов, построенных силами одного из старейших жилищных кооперативов в 1920–1930-х годах.
Каждый собственник — со своей непростой историей. Одни мечтают переехать из ветхого или аварийного жилья, другие всем сердцем любят родной квартал и борются за признание этого «зеленого оазиса» объектом культурного наследия. Как прошла встреча с нижегородцами, состоявшаяся в Доме архитектора 31 января, и почему некоторые ее участники называют КРТ «котом в мешке», рассказывает Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU.
Новый квартал в центре города
Большой зал выставочного центра на Верхневолжской набережной в день общественных обсуждений был полон людей: проголосовать и задать чиновникам наболевшие вопросы пришли около 150 человек, потенциально подпадающих под расселение. Права и обязанности, которые влечет за собой механизм КРТ, нижегородцам разъяснили замглавы регионального Минграда Иван Каргин и директор Института развития агломерации Михаил Генин.
Для освоения территории в 5,77 гектара предстоит снести 23 ветхих и аварийных дома, детский сад «Солнышко», семь гаражей, сарай и заброшенную постройку. Общая площадь демонтируемых объектов может достигнуть 10 116,5 кв. м. В соответствии с проектом постановления правительства Нижегородской области под снос должны попасть следующие жилые и многоквартирные здания:
- № 15, 21, 23 и 25/16 по улице Ашхабадской;
- № 33/12, 35, 37, 39/13 по улице Белинского;
- № 12, 12а, 14 по улице Генкиной;
- № 17а, 17/18, 19, 21, 23, 25/19, 26/16, 28, 30, 32/17 по улице Невзоровых;
- № 14 и 22/10 по улице Тверской.
Аварийными из этого списка являются четыре дома: № 21 и 23 по Ашхабадской, № 37 по Белинского и № 14 по Генкиной. По закону эти здания так или иначе подлежат сносу, а потому их жители не участвуют в голосовании. Для включения ветхого дома в программу за КРТ должны выступить не менее 2/3 его жильцов.
Будем пока за расселение голосовать. Но если что-то изменится, рассчитываем, что будет возможность отказаться, — поделилась с GIPERNN.RU Светлана — жительница дома по улице Генкиной.
Комплексным развитием территории займется инвестор, которого определят по результатам конкурсных процедур. Торги планируется провести в 2023 году. Взамен изымаемой недвижимости застройщик предоставит горожанам равноценное возмещение или равнозначное жилье — по их выбору. Сумма, которую получат нижегородцы, как и местоположение новой квартиры, станут известны после переговоров с инвестором. По словам Михаила Генина, последний, скорее всего, удовлетворит пожелания собственников, поскольку его будет торопить закон о проектном финансировании. Однако в том, что переговоры увенчаются успехом, уверены не все.
Сын проштудировал законы и выяснил, что за свою квартиру в 74 квадратных метра мы получим около 3,5 млн рублей. Что мы купим на эти деньги? […] Хотя земля у нас дорогая — в центре города. Я не против КРТ, но пусть предоставят равноценное жилье, — рассказала Алла с улицы Белинского.
Голосуем против КРТ. Честно говоря, не хочу переезжать. Я недавно сделала ремонт. И когда всю жизнь живешь в центре, уезжать в другое место не хочется, — добавила Ирина с улицы Невзоровых.
Согласно мастер-плану, на месте снесенных домов должны появиться 14 новостроек в 8–14 этажей с коммерческими помещениями и подземными парковками, а также детский сад на 300 мест. Коэффициент плотности застройки без учета мест общего пользования составит 1,83.
Мы предполагаем, что на данной территории будет построено не менее 48 000 квадратных метров жилой площади, население увеличится до 2500 человек. Будет порядка 967 квартир и около 700 машино-мест. […] Только на начальном этапе развития инвестор должен будет потратить порядка 1 млрд рублей — для того, чтобы расселить данную территорию, — рассказал заместитель министра Иван Каргин.
Так называемая реновация включит четыре очереди. В рамках первой предстоит снести шесть ветхих домов и построить на их месте четыре высотки. Вторая предполагает демонтаж пяти старых зданий и возведение такого же количества новых. В ходе третьей очереди инвестор отправит под снос восемь домов и построит три новых. Оставшиеся пять исчезнут с карты города в рамках четвертой очереди: на их месте появятся три высотки. В общей сложности КРТ квартала займет около семи лет.
Проблемы аварийного фонда
Доля поддерживающих комплексное развитие территории в районе Белинского определенно есть, подчеркнул Михаил Генин. В адрес Минграда и Института развития агломерации неоднократно поступали письма с просьбой скорее провести реновацию. В особенности в улучшении жилищных условий нуждаются собственники квартир в аварийных домах.
Вне механизма КРТ расселением таких зданий занимается городская администрация: в настоящее время в центре внимания дома, признанные непригодными для проживания до 2017 года. Здания в квартале Белинского, Ашхабадской, Генкиной и Тверской получили такой статус позже, а потому до переселения их жителей может пройти несколько лет. По словам Михаила Генина, сократить время ожидания и получить более достойные компенсации за изымаемую недвижимость позволит комплексное развитие территорий.
Мы с вами понимаем, что в бюджете денег гораздо меньше, чем у инвестора. И инвестор заинтересован в скорости реализации проекта, в скорости расселения. Потому что в текущих условиях банковская система выстроена таким образом, что застройщикам гораздо важнее скорость выхода на площадку, — пояснил директор Института развития агломерации.
Отметим любопытный факт: очередность КРТ, предусмотренная мастер-планом, к сожалению, не дает жителям аварийных домов надежды на скорейшее переселение. Два из четырех аварийных зданий будут расселены лишь на последнем — четвертом — этапе комплексного развития территории. Жители еще двух домов смогут переехать на новое место в рамках второй и третьей очередей.
Размер компенсаций, или «Кот в мешке»
Одна из центральных претензий противников расселения — неизвестные условия будущего договора о КРТ. В ходе общего собрания жительница улицы Невзоровых Елена напомнила, что соглашение о реновации должно быть трехсторонним. Помимо нижегородцев и Минграда, в нем принимает участие инвестор. С ним горожанам предстоит договориться о выкупной цене за свои квартиры либо о том, какое жилье и в каком районе им предоставят. Однако до проведения конкурсных процедур неизвестно, что это будет за компания и пойдет ли она навстречу собственникам. Получается, что вместо конкретных условий расселения голос приходится отдавать за «кота в мешке».
Вот, например, у меня есть машина. Я передаю ее одному человеку, который говорит, что расплачиваться со мной будет третий человек. Пока неизвестно кто, неизвестно когда, неизвестно на каких условиях. Но нам обещают, что нас не обманут. При этом оценку нашей собственности будет давать тот, кто ее забирает. Получается, мы вступаем в очень «сырые» с юридической точки зрения отношения, — заметила Елена под овации присутствующих в зале.
Еще одна проблема — стоимость участков под домами. Жительница Белинского, 35 Ольга изучила данные по кадастровой оценке своей земли, полученные в Росреестре. Выяснилось, что в 2011 году территория в 845 квадратных метров стоила примерно 14 млн рублей. В 2021 году, аккурат перед запуском КРТ, цена этой же площадки составляла уже порядка 9,5 миллиона.
На это Михаил Генин заметил, что расселяемые получат компенсации на основании рыночной, а не кадастровой оценки. А снижение стоимости земли привело к уменьшению налога, за что следует сказать «спасибо», считает директор Института развития агломерации. Причинами изменения суммы выступающий посоветовал поинтересоваться в Росреестре. После обмена репликами, ряд присутствующих на встрече расстроились, что не получили ответов на наболевшие вопросы, покинули зал и отправились к столам для голосования.
«Вы тут как в раю живете!»
В кулуарах некоторые собственники поделились с GIPERNN.RU, что еще одна причина отказа от расселения — любовь к нынешнему месту жительства. В их числе оказалась дочь знаменитого архитектора-реставратора Святослава Агафонова.
Естественно, меня устраивает место жительства, близость центра и леса. Меня устраивает сад с вишнями и соловьями. Меня устраивает мой деревянный дом — я его люблю. Представьте, что вместо оазиса появятся многоэтажки. Улица Белинского превратится в узкий коридор. На протяжении нескольких лет я слышу от совершенно разных людей одну и ту же фразу: «Вы тут как в раю живете» , — поделилась Ирина Агафонова.
Довольна условиями проживания и Валентина с улицы Тверской. В ее доме и на прилегающем участке — чистота и порядок. Недавно у здания покрасили фасады, сделали новое крыльцо, повесили счетчик. Весной собственница рассчитывает обновить забор и асфальт. Поскольку все необходимое уже есть рядом, переезжать в другой район пенсионерка не хочет.
У нас шикарный дом. Первый этаж, трехкомнатная квартира, огромная кухня, большие комнаты, тепло, уютно, огромная кладовка. Я всю жизнь все поддерживаю, не даю развалиться. 72 года прожила в центре города. Я родилась в первом роддоме, работала в «Горэнерго» с 1969 года, получила хорошую пенсию. […] Сейчас мы остались вдвоем со снохой, машины у нас нет. Сноха работает на Покровке, ходит пешком, — рассказала Валентина.
А вот житель «Красного просвещенца» Лев задумывается не только о настоящем, но и о будущем площадки. Мужчина уверен, что комплексное развитие превратит озелененный «оазис» в гетто с так называемыми человейниками. К тому же строительство многоэтажек неизбежно повысит нагрузку на ЖКХ и повлечет проблемы с коммунальным обслуживанием.
Предположим, мы получим компенсации, пойдем в «Ашан» и «Спар», их потратим. А дальше что? Что будет с людьми, которые будут здесь жить через 100 лет? — удивляется Лев.
Будущее «Красного просвещенца»
Подсчет голосов участников общественных слушаний займет до 10 рабочих дней. Когда станет ясно, сколько домов захотели выйти из КРТ, будет приниматься решение о возможности дальнейшего изменения мастер-плана, пояснил Михаил Генин. Определить, стоит ли развивать эту площадку, планируется в течение месяца.
Благо, все данные для переработки мастер-плана есть. Если это будет возможно, сделаем в кратчайшие сроки, — пообещал директор Института развития агломерации.
Сейчас участком интересуются несколько инвесторов, однако конкретная кандидатура станет известна только после конкурсных процедур. По словам Михаила Генина, договориться о сумме компенсации или жилье, которые бы устраивали расселяемых, — возможно, и такие прецеденты уже были. Например, благополучно прошло переселение из соседнего квартала, который меняется по механизму развития застроенных территорий (РЗТ).
ГК «Юника» недавно расселила достаточно большое количество домов, и жалоб к нам никаких не поступало. Банковское финансирование устроено таким образом, что для застройщика прежде всего важна скорость выхода на площадку. И средства, которые он потратит на удовлетворение желаний людей, — гораздо меньшие, чем он может потерять в длительных переговорах, — добавил Михаил Генин.
Отметим, что КРТ в районе Белинского может вовсе не состояться в случае, если «Красный просвещенец» признают объектом культурного наследия в статусе достопримечательного места. По словам Ирины Агафоновой, территория обладает совокупностью ценностных признаков — от мемориальных до архитектурных. Сейчас проводится экспертиза, результаты которой ожидаются в ближайшее время. Если она подтвердит особый статус площадки, расселение и снос домов будет невозможен.
У каждой из сторон в этом споре — своя правда. Понять тех, кто хочет перебраться из ветхих и аварийных домов, равно как и тех, кого устраивает жизнь в «зеленом оазисе», — нетрудно. Но от этого найти компромисс становится еще сложнее. Удастся ли это сделать или квартал в центре города лишится шанса на комплексное развитие, станет понятно совсем скоро.
