Посуточная аренда — тренд на рынке недвижимости, популярность которого растет с каждым годом. Идея заключается в том, чтобы сдавать квартиру на один или несколько дней — как номер в отеле. По данным «Яндекс Поиск» и «Яндекс Путешествия», один лот в посуточной аренде может принести нижегородцу до 190 тысяч рублей в месяц. А это в разы больше, чем долгосрочный найм.
Как устроен посуточный бизнес, в чем кроются его преимущества и подводные камни и как сдавать квартиру, даже если у вас нет ее в собственности? Ответить на эти и другие вопросы мы попросили двух экспертов из Нижнего Новгорода — директора по гостеприимству «Клуба хороших квартир» Татьяну Бондарь и руководителя VEGAS apartments Екатерину Грузову.
Почему именно посуточная аренда?
Краткосрочная аренда квартир — полностью легальный бизнес. Тем не менее на законодательном уровне механизм не выделен в особую группу, в отличие, например, от гостиниц или баз отдыха, рассказала GIPERNN.RU Татьяна Бондарь. Поэтому при работе в сфере гостеприимства нужно ориентироваться на общие законодательные нормы — Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях и другие. Также предпринимателю важно зарегистрироваться в налоговых органах: это не только обязательство, но и способ избежать штрафов и других неприятных последствий.
Утверждение о том, что краткосрочная аренда всегда выгоднее долгосрочной, — распространенный миф, считает наша собеседница. Но за счет качественного сервиса сдача квартиры посуточно действительно может приносить хороший доход в сжатые сроки. Особенно во время высоких сезонов, например в период праздников или крупных городских мероприятий.
Еще одно преимущество посуточной аренды — возможность свободно распоряжаться своим временем и определять загрузку в зависимости от потребностей. К примеру, в нужный момент квартиру можно оставить для родственников или друзей. Вдобавок, при кратковременном пребывании гостей уменьшается износ жилья, поскольку любой недостаток или повреждение можно быстро заметить и устранить. Это позволяет поддерживать квартиру в лучшем состоянии.
Сейчас Татьяна сдает посуточно две квартиры — обе находятся в Москве. По словам нашей собеседницы, малое количество объектов позволяет команде «Клуба хороших квартир» внимательнее относиться к каждому гостю и обеспечивать высокий уровень сервиса. Одна из квартир — двушка недалеко от центра столицы — является собственностью клуба. Изюминка лота — выгодное расположение и красивые виды на Химкинское водохранилище и деловой центр «Москва-Сити».
По своей натуре я человек, который любит общаться и помогать другим, и я давно вынашивала идею, что я могла бы попробовать организовать собственный бизнес, используя свою недвижимость. Так, посуточная аренда показалась мне привлекательной возможностью — она объединяла мои запросы: помогать гостям находить комфортное жилье и при этом зарабатывать, — поделилась Татьяна.
Можно ли заняться посуточным бизнесом без своей квартиры?
Как оказалось, эта задача вполне решаема. Так, второй лот «Клуба хороших квартир» — уютная студия в тихом районе Новой Москвы — находится у компании не в собственности, а в управлении. Механизм предполагает, что хозяин жилья передает управляющей компании все хлопоты по поиску арендаторов, заключению договоров и уборке квартиры, а взамен получает процент за пользование имуществом. При этом, согласно законодательству, за состояние квартиры несет ответственность собственник: он обязан поддерживать ее хороший эстетический вид и техническую оснащенность, обеспечивать безопасность, платить налоги.
Еще один способ получения дохода от недвижимости, владельцем которой вы не являетесь, — субаренда, то есть повторная сдача уже арендованной недвижимости. Этот механизм успешно использует вторая собеседница GIPERNN.RU — руководитель VEGAS apartments Екатерина Грузова. Нижегородка не первый год в арендном бизнесе: сдавать свою двухкомнатную квартиру она начала в далеком 2014 году, находясь в декретном отпуске. Свободное время позволяло ей самостоятельно подыскивать гостей, давать рекламу и приводить жилье в порядок.
За десять лет дело Екатерины существенно выросло: сейчас под ее управлением находятся более 50 объектов, расположенных во всех районах Нижнего Новгорода. Большую часть квартир VEGAS apartments снимает в субаренду. По словам нашей собеседницы, такой бизнес полностью легален. Однако важно вести его честно и открыто. Владельцы недвижимости обязательно должны быть в курсе, для каких целей вы снимаете у них жилье: юридически эти отношения следует закреплять отдельным договором.
Для собственников квартир субаренда несет свои преимущества. Например, они не отвечают за урон, который гости могут нанести жилью: вся ответственность лежит на нас. Вдобавок, владельцу достается примерно 70% прибыли от аренды. Все собственники, у кого мы снимаем квартиры для субаренды, довольны сотрудничеством. Они приобретают новые объекты и снова сдают их нам, — поделилась Екатерина.
Как выбрать квартиру для сдачи посуточно?
Одна их главных задач в посуточной аренде — правильно выбрать лот. Как мы уже выяснили, не обязательно, чтобы он был в вашей собственности: квартиру можно снять или взять в управление. Татьяна Бондарь, директор по гостеприимству «Клуба хороших квартир», перечислила нам несколько ключевых факторов, которые напрямую влияют на привлекательность объекта для потенциальных гостей.
Расположение. Один из самых критически важных моментов. Квартира должна находиться в доступном и безопасном районе рядом с остановками общественного транспорта или станцией метро, магазинами, кафе, достопримечательностями. Еще одно условие — наличие парковки поблизости, поскольку многие гости приезжают на личном транспорте.
Площадь, планировка и этаж. Габариты квартиры должны соответствовать требованиям целевой аудитории. К примеру, двухкомнатная квартира, которую сдает «Клуб хороших квартир», отлично подходит для семьи из 4–5 человек или группы друзей. Отдельные санузел, спальня, кухня — безусловное преимущество, ведь гости ценят комфорт и уединенность. Популярностью пользуются квартиры на верхних этажах, так как оттуда открывается лучший вид.
Состояние и ремонт. Современный ремонт и качественная отделка создают положительное первое впечатление и повышают шансы на сдачу объекта. Иногда минимальный ремонт нужно провести самостоятельно. Например, переклеить обои или сменить изношенную фурнитуру. Перед сдачей квартиру необходимо оснастить качественной мебелью: кроватью с хорошим матрасом, диваном, столом со стульями. Также можно добавить немного декора, чтобы создать уютную атмосферу. При этом количество мебели и предметов интерьера должно соответствовать принципу «лучше меньше, чем больше».
Перед сдачей в квартире крайне важно обеспечить идеальную чистоту. Это не только уборка, но и дезинфекция всех поверхностей, особенно на кухне и в уборных, — заметила Татьяна.
Наличие удобств. В квартире, которую вы планируете сдавать, обязательно должны быть бытовая техника (холодильник, плита, микроволновая печь, стиральная машинка, телевизор), Wi-Fi, кухонные принадлежности (посуда, кастрюли, столовые приборы) и средства гигиены (мыло, шампунь, туалетная бумага). Также важна безопасность: речь о датчиках протечки, детекторах дыма, сигнализации. Это не только создает чувство защищенности для гостей, но и помогает арендодателям оперативно реагировать на нештатные ситуации.
Размер вложений на старте может сильно варьироваться в зависимости от состояния квартиры и целевой аудитории. Чтобы адаптировать свои предложения под запрос гостей и выделиться среди конкурентов, обязательно анализируйте другие квартиры в вашей локации, — добавила Татьяна.
Еще один тонкий момент — взаимоотношения с соседями. В настоящее время нормативного требования, которое бы обязывало собственников брать разрешение на сдачу квартиры в краткосрочную аренду, нет. Однако для того чтобы избежать конфликтов, Татьяна советует сообщить соседям о своих планах: таким образом можно, в том числе, обговорить все вопросы, касающиеся совместного использования общего имущества.
Секреты общения с арендаторами
Так, квартира подготовлена, а где искать гостей? Наши собеседницы сходятся во мнении, что в первую очередь на интернет-площадках для бронирования и онлайн-досках объявлений. Руководитель VEGAS apartments Екатерина Грузова напомнила, что Нижний Новгород — привлекательное место для туризма и бизнеса, а потому основная доля гостей — это путешественники и деловые люди. Вместо того, чтобы снимать гостиничный номер, они предпочитают разместиться в домашней обстановке, где есть кухня, стиральная машинка и прочие удобства.
Более 40% наших гостей — постоянные. Они возвращаются к нам снова и рекомендуют нас своим друзьям и знакомым. Также мы взаимодействуем с крупными организациями, их командированные сотрудники проживают у нас. Со всеми гостями мы заключаем договор аренды, где прописываем условия заезда и выезда из квартиры, бережное отношение к имуществу квартиры, запрет на курение и проведение различных мероприятий, — поделилась Екатерина.
В Москве ситуация аналогичная. По словам директора по гостеприимству «Клуба хороших квартир» Татьяны Бондарь, помимо туристов и бизнесменов, жилье на короткий срок периодически снимают студенты (во время учебы, стажировок и каникул), а также «целенаправленные гости» — те, кто приезжают в столицу на конкретное мероприятие (концерт, спортивный матч, выставку и т. д.). Наша собеседница добавила, что для подготовки договора желательно обратиться к профессиональному юристу: он поможет составить документ с учетом специфики деятельности.
В рамках нашей практики по краткосрочной аренде квартир мы не берем предоплату, но всегда берем оплату проживания перед заселением и так называемый депозит. Он является возвратным и устанавливается в размере минимальной стоимости одних суток проживания. Депозит включает в себя возможность покрытия потенциального имущественного ущерба. Депозит служит гарантом того, что гость будет заботиться о квартире и соблюдать правила проживания, — отметила Татьяна.
Есть ли у арендаторов какой-то «фильтр» гостей? По словам Татьяны, ряд ограничений действительно существует: они необходимы для комфорта и безопасности как принимающей стороны, так и приглашенной. В частности, разумно установить лимит по количеству гостей, как правило, он не должен превышать 1–5 человек. Также наша собеседница не размещает арендаторов с домашними питомцами, хотя сама любит животных.
Все дело в том, что четвероногие влекут дополнительные затраты на уборку, а их шерсть может вызвать аллергию у следующих гостей. По схожим причинам арендаторам запрещается курить в квартире. Екатерина добавляет, что перед заездом стоит проверить, нет ли ваших гостей в черных списках. Кроме того, практика показывает, что риски арендодателя значительно возрастают, если сдавать квартиру людям до 23 лет или большим компаниям.
Посуточная аренда — легкий заработок?
Переходим к самой интересной теме — доходу от посуточной аренды. Как рассказала нам директор по гостеприимству «Клуба хороших квартир» Татьяна Бондарь, стоимость объекта, сдаваемого на короткий срок, зависит от совокупности факторов: расположения, транспортной доступности, площади и комнатности, качества ремонта и дополнительных удобств. Также на ценник влияют количество гостей, длительность проживания и время года.
В Москве квартира на сутки в среднем стоит от 3000 рублей, но в высокий сезон или во время мероприятий стоимость может возрастать на 30–50% и более. Также на заработок будет влиять умение арендодателя привлечь новых гостей и выстроить с ними доверительные отношения. В совокупности месячный доход от такого бизнеса в столице РФ варьируется от 70 до 200 тысяч рублей, но возможны и более высокие заработки.
В прошлом году мы достигли 95% загрузки квартир. Это произошло в пик летнего сезона, когда спрос на квартиры был высоким. Но, к сожалению, есть дни, когда квартиры простаивают, такое бывает в низкий сезон. В таких случаях мы пересматриваем цены на аренду, начинаем активно работать над маркетингом, стимулируем сарафанное радио, пересматриваем интернет-платформы и верим, что наши гости к нам скоро приедут! — добавила Татьяна.
В Нижнем Новгороде, по признанию руководителя VEGAS apartments Екатерины Грузовой, на доход также влияют расположение объекта, сезонность и проведение значимых событий. К примеру, на 800-летие столицы Приволжья, которое отмечали в 2021 году, компания сдавала трехкомнатную квартиру за внушительные 25 тысяч рублей в сутки: поднять прайс до такого уровня позволил поток туристов, который привел к резкому всплеску спроса. Однако такие деньги гости готовы отдавать только за комфортные условия проживания, добавила наша собеседница.
Возросшая конкуренция в посуточном бизнесе за последние годы подтолкнула арендодателей стремиться выделиться на рынке и повышать сервис. Если раньше сдавалась каждая «собачья будка», то теперь, чтобы получить гостя, нужно приложить много усилий и поднять качество услуг, — поделилась Екатерина.
Как и любой другой вид деятельности, посуточный бизнес требует определенных затрат — как финансовых, так и временных. Татьяна Бондарь напомнила, что при сдаче квартиры в краткосрочную аренду необходимо платить налоги. Можно отчислять государству 13–22% НДФЛ как физическое лицо, 6% или 15% дохода в статусе индивидуального предпринимателя (по упрощенной системе налогообложения), купить патент на этот вид деятельности или платить 4–6%, оформившись самозанятым. Также не стоит забывать о затратах на коммунальные услуги, обновление текстиля (он первым приходит в негодность), мелкий ремонт и комиссии интернет-платформам.
Нематериальных затрат в случае с посуточной арендой также немало. В первую очередь, речь идет об уборке квартиры. Татьяна подчеркнула, что жилье нужно приводить в порядок после каждого гостя. В зависимости от площадей на это может уйти от 1,5 до 3 часов. Конечно, поручить уборку можно клининговой службе, однако ее услуги в таком случае также придется записать в статью расходов. Также важно выделить время на общение с гостями.
Перед заездом и в процессе пребывания нужно отвечать на вопросы арендаторов, решать возможные проблемы, предоставлять инструкции. По словам Татьяны, на это может уходить от 15 минут до нескольких часов в день — все зависит от количества гостей и их запросов. Наша собеседница выделяет и ряд технических моментов, на которые нужно тратить время в посуточном бизнесе. Например, управление календарем занятых/свободных дат и рекламой, на которое уходит 2–3 часа в неделю. Еще один важный момент — финансовый учет доходов и расходов: на него придется потратить пару часов ежемесячно.
Конечно, намного больше свободного времени появляется, если обслуживанием квартир занимается большая команда. В этом случае все рутинные обязанности можно делегировать проверенным людям, освободив максимум времени для себя и семьи, добавляет Екатерина.
Для меня посуточный бизнес — это мое любимое дело, дело моей жизни. Я люблю то, чем я занимаюсь, и готова посвящать этому столько времени, сколько требуется. Но в отличие от работы в найме, где твой график 5/2 с 9 до 18, я более свободна. При правильно выстроенной системе и команде у меня достаточно времени на семью и детей, отдых и путешествия, — поделилась Екатерина.
На заметку арендодателям
Подводя итоги, директор по гостеприимству «Клуба хороших квартир» Татьяна Бондарь отметила, что сфера гостеприимства является привлекательной и может приносить хороший доход. Однако чтобы посуточная аренда оказалась приятным опытом для обеих сторон, важно учитывать ряд нюансов.
- Всегда честно указывайте особенности квартиры и выставляйте реальные, неретушированные фото. Да, желание показаться лучше — объяснимо, однако оно может обернуться недовольствами и негативными отзывами.
- Депозит — защита арендодателя от потенциального ущерба. Некоторые представители арендного бизнеса пренебрегают им, опасаясь потерять гостей, однако такая стратегия — ошибочная. Также избежать неожиданностей и недоразумений позволит твердость в условиях и правилах проживания.
- Организация уборки между заселениями — не такой рядовой момент, как может показаться некоторым новичкам. Чтобы быстро и качественно приводить в порядок квартиру, желательно разработать четкий график уборки или нанять добросовестного помощника.
- Общение с гостями должно быть оперативным. Неполадки в квартире могут возникнуть в любой момент, а способность быстро отреагировать на запрос и оперативно решить его может сыграть ключевую роль в формировании репутации и положительных отзывов.
Посуточная аренда является выгодным бизнесом для одной стороны, и удобным способом временного размещения для другой. Чтобы оставаться конкурентоспособными, арендодателям нужно постоянно улучшать предложение и повышать качество сервиса, а также помнить обо всех нюансах арендного бизнеса, заранее предупреждая потенциальные риски. Если подходить к делу профессионально и с любовью, ваши усилия обязательно окупятся.
